日前，昆明市印发了《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》（以下简称《办法》），为准确理解《办法》的相关内容，确保工作有效落实，现就《办法》出台的背景和主要内容解读如下。

一、出台的背景

党中央、国务院高度重视规划建设保障性住房，2023年8月国务院常委会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，在原有以配租为主的住房保障体系基础上拓展配售型保障性住房的发展路径，旨在最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。为加快推进保障性住房建设，切实解决住房有困难的工薪收入群体和城市需要引进的人才群体住房问题，昆明市于2023年11月至12月先后印发《中共昆明市委办公室 昆明市人民政府办公室关于成立昆明市保障性住房建设工作领导小组及其指挥部的通知》《昆明市人民政府关于规划建设保障性住房的实施意见》《昆明市人民政府办公室关于推进昆明市保障性住房工作的实施方案》。为规范本市配售型保障性住房管理，保障城市工薪收入群体的基本住房需求，按照住建部抓紧制定完善“1+N+X”的政策体系的要求及市委、市政府工作部署，根据国发〔2023〕14号文等有关规定，市住房城乡建设局起草了《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》。《办法》主要明确了配售型保障性住房的保障对象、准入条件、申购配售程序、封闭管理及运营管理等方面的内容。

二、基本框架和主要内容

《办法》共七章二十七条。

第一章，主要明确了《办法》制定的文件依据，明确配售型保障性住房的定义及配售型保障性住房配售管理基本原则。

第二章，主要明确了配售型保障性住房的保障对象，并对申购配售型保障性住房的准入条件作了规定。

第三章，主要明确了配售型保障性住房的申购、购房家庭资格审核、公示、选房工作程序及优先人群。

第四章，主要对配售型保障性住房的认购合同及房屋买卖合同签订、缴纳购房款、房屋不动产登记等相关工作作了规定。

第五章，主要对配售型保障性住房封闭管理作了规定，包括回购条件及回购价格计算，继承及离婚析产处置原则，抵押限制等。对配售型保障性住房的物业管理作了规定。

第六章，主要对配售型保障性住房申购家庭、机关和企事业单位工作人员违规行为，以及对单位及个人违规、违法行为的处理方式作了规定，明确市住房城乡建设局应当建立投诉举报机制，接受社会监督。

第七章，主要明确了《办法》的解释主体及施行日期。

三、需要说明的几个主要问题

（一）关于配售型保障性住房的保障对象

《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）明确“保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才等群体”，“以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房”，结合昆明市目前配售型保障性住房供应量（2024年5000套）及2023年11月进行的住房供需调研情况，经认真研究拟定昆明市配售型保障性住房保障对象为未享受过房改房、经济适用住房等政策性住房的昆明市城镇户籍工薪收入群体（含符合条件的机关、事业单位人员），城市需要引进的人才等群体，其中人才群体不设户口限制，享受过房改房、经济适用住房等政策性住房的家庭可以腾退原政策性住房后再申购配售型保障性住房。

（二）关于配售型保障性住房的申购家庭

本《办法》所称申购家庭成员仅指夫妻双方，不包含父母、子女，在资格审核时仅对夫妻二人购买资格进行审核，在签订房屋买卖合同及房屋不动产登记时也仅涉及夫妻二人，从而不影响其父母或子女购买配售型保障性住房或商品住房资格。

（三）关于配售型保障性住房保障对象中城市需要引进的人才认定及优先配售

城市需要引进的人才可自行申购配售型保障性住房，或通过市委人才工作领导小组办公室安排，统一申购配售型保障性住房。《办法》明确城市需要引进的人才由市委人才工作领导小组办公室牵头各相关单位进行认定，市委人才工作领导小组办公室牵头另行制定针对人才的保障性住房配售方案，具体明确人才保障范围、不同类型人才住房面积标准、房屋分配程序等。市住房城乡建设局也可根据市委人才工作领导小组办公室提供人才住房需求，将部分配售型保障性住房项目或房源作为定向房源，报市保障性住房建设指挥部同意后，面向人才配售。

（四）关于如何取得选房资格和选房顺序

《办法》明确申购家庭按公开方式取得选房资格和选房顺序号，此处“公开方式”指公开摇号。在房少人多的情况下，通过摇号方式既确定选房资格，又确定选房顺序。房多人少的时候，通过摇号方式确定选房顺序。此外，《办法》还设定了摇号批次顺序，即在申购家庭已确认意向购买项目及户型后，昆明市范围内无自有住房的申购家庭第一批摇号选房，其他申购家庭第二批摇号选房。

（五）关于配售型保障性住房的封闭管理

《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）明确“对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更商品住房流入市场”，《办法》严格贯彻落实国务院文件精神，明确配售型保障性住房办理不动产登记时将房屋权利性质标识为“配售型保障性住房”，不允许上市交易，当继承人或离婚协议书明确的房屋归属方不符合配售型保障性住房购买条件时，房屋由回购主体回购，回购款退回权利人。因购房家庭涉诉或断贷导致房屋被司法处置的，应由回购主体回购，回购款交由相关单位或个人处置。

（六）关于配售型保障性住房的回购价格

经充分听取房地产研究机构、群众意见建议，考虑到社会经济动态发展，配售型保障性住房回购价格按照原购房款+利息—房屋折旧的原则核算。利息按照签订回购协议时中国人民银行公布的三年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利。房屋折旧按照折旧率2%和交付使用年限进行计算。购房家庭自行装修及对房屋的添附成本均不予计算。此外，购房家庭因违法违规行为导致房屋被收回的，不适用以上计算方法。因违法违规行为导致房屋被收回的申购家庭按照购房款-房屋折旧方式核算退还金额，折旧金额按照第十九条计算，但不予利息补偿，退款须待该套房屋再次售出后支付。